Asesoramiento en alquileres para propietarios en Madrid

Un contrato que te proteja desde el primer día

La mayoría de los conflictos con un inquilino se deciden por lo que dice, o por lo que no dice, el contrato. Lo redactamos a medida o revisamos el modelo que te ha dado la agencia para que recoja lo esencial:

• Duración y prórrogas, con la cláusula de necesidad si quieres poder recuperar la vivienda para ti o tu familia.
• Renta y actualización. Sin una cláusula de actualización, la renta no se puede actualizar. Lo explicamos en actualización de la renta.
• Gastos y suministros: qué paga cada parte y cómo se acredita.
• Estado de la vivienda e inventario, con fotografías. Es la prueba que necesitarás al final para liquidar la fianza.
• Obras, cesión y subarriendo, y qué pasa si el inquilino incumple.

Fianza y garantías adicionales

La ley obliga a exigir una fianza en metálico y permite pactar garantías adicionales, con límites en el alquiler de vivienda. Te ayudamos a elegir la combinación que mejor cubre tu riesgo: garantía adicional, aval bancario, avalista personal o seguro de impago, y a redactarla para que se pueda ejecutar si hace falta.

En la Comunidad de Madrid, la fianza debe depositarse en el organismo autonómico competente. Te indicamos cómo hacerlo y, al terminar el contrato, cómo liquidarla. Si surge un conflicto con la devolución, lo tratamos en fianza del alquiler.

Durante el contrato: reparaciones, obras y cambios

Mientras dura el alquiler, las dudas más frecuentes son siempre las mismas:

• Reparaciones. Al propietario le corresponden las necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad; las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario son del inquilino. La frontera no siempre es clara y conviene resolverla por escrito.
• Obras del inquilino. No puede modificar la configuración de la vivienda sin tu consentimiento por escrito.
• Cesión y subarriendo. Necesitan tu autorización escrita. Si el inquilino realquila habitaciones sin permiso, se puede resolver el contrato.
• Venta de la vivienda alquilada. El contrato no desaparece con la venta y el inquilino puede tener derechos preferentes. Ver alquileres y compraventa.

Ante cualquier incumplimiento, el primer paso es un requerimiento por escrito bien planteado. Muchas veces basta y, si no, deja preparada la vía judicial.

Cuando termina el alquiler

En el alquiler de vivienda, el inquilino tiene derecho a unas prórrogas mínimas que dependen de la fecha de firma y de si el propietario es persona física o jurídica. Antes de ese plazo solo puedes recuperar la vivienda en los casos que prevé la ley, como la necesidad propia si se pactó en el contrato, y siempre con el preaviso correspondiente.

Te decimos cuándo puedes dar por terminado el contrato, cómo y con cuánta antelación comunicarlo, y cómo hacer la entrega de llaves para dejar constancia del estado de la vivienda. Si el inquilino no paga o no se va, recuperamos la vivienda mediante el desahucio.

Vivienda, local, habitaciones u opción a compra

Cada tipo de alquiler tiene sus propias reglas, y aplicar las de otro es una fuente habitual de problemas:

• Locales y oficinas. Son alquileres para uso distinto del de vivienda: hay más libertad para pactar duración, renta y garantías.
• Habitaciones. El alquiler por habitaciones no siempre encaja en las reglas del alquiler de vivienda y conviene redactarlo con cuidado.
• Opción a compra. Hay que fijar bien el plazo, el precio y qué parte de las rentas se descuenta si el inquilino compra.
• Contratos antiguos, anteriores a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que siguen sus propias reglas de transición.

Si alquilas por meses a estudiantes o profesionales, ver alquileres de temporada; si es a turistas, pisos turísticos.