Abogado para pisos turísticos en Madrid

Qué necesitas para alquilar un piso turístico en Madrid

Una vivienda de uso turístico no es un alquiler normal: queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos y tiene que cumplir varias capas de normas a la vez. Si falla una, la actividad no es legal aunque las demás estén en regla:

• Comunidad de Madrid. La normativa turística autonómica exige comunicar el inicio de la actividad, inscribir la vivienda en el registro correspondiente y mostrar su número en los anuncios, además de cumplir unos requisitos mínimos de equipamiento y seguridad.
• Ayuntamiento de Madrid. El uso turístico necesita encaje urbanístico. El planeamiento municipal limita dónde y en qué condiciones se admite, con restricciones especialmente fuertes en el centro.
• Registro estatal. Los alquileres de corta duración deben contar además con un número de registro único, que las plataformas exigen para publicar el anuncio.
• Tu comunidad de propietarios. Desde 2025 hace falta su aprobación previa. Lo vemos en el apartado siguiente.

Revisamos tu caso capa por capa y te decimos qué falta, en qué orden hay que tramitarlo y si hay algún obstáculo que haga inviable el proyecto.

La comunidad de propietarios: aprobación previa y acuerdos

Tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025, el propietario que quiera iniciar la actividad turística necesita la aprobación expresa de la junta, con la mayoría de tres quintos que prevé el artículo 17.12. Esa misma mayoría permite a la comunidad limitar o condicionar la actividad y aumentar la participación en los gastos comunes de esas viviendas.

Si eres el propietario, preparamos la solicitud a la junta y defendemos tu propuesta. Si la comunidad ha aprobado un acuerdo que te afecta, revisamos si se adoptó con la mayoría y el procedimiento correctos y si te alcanza, sobre todo cuando ya ejercías la actividad antes del acuerdo. Si no es así, valoramos la impugnación dentro de plazo.

Si eres vecino o presidente y lo que buscas es regular los pisos turísticos del edificio, lo tratamos en comunidades frente a pisos turísticos.

Antes de comprar una vivienda para uso turístico

El error más caro es comprar primero y comprobar después. Antes de firmar, conviene revisar:

• Si el planeamiento municipal admite el uso turístico en esa finca y en qué condiciones.
• Qué dicen los estatutos y si la junta ha adoptado acuerdos sobre viviendas turísticas.
• Si la vivienda ya tiene la actividad registrada y si ese registro sigue siendo válido para el nuevo propietario.
• Qué condiciones pone la comunidad para aprobar la actividad, si todavía no está aprobada.

Inspecciones, requerimientos y sanciones

La Comunidad de Madrid sanciona los incumplimientos de la normativa turística y el Ayuntamiento puede ordenar el cese de una actividad sin encaje urbanístico. Cuando llega un requerimiento, una propuesta de sanción o una orden de cese, los plazos para contestar son cortos y lo que se alegue al principio condiciona todo lo demás.

Revisamos el expediente, comprobamos si la infracción está bien imputada y preparamos las alegaciones y, si hace falta, el recurso. También te decimos con franqueza cuándo lo que conviene es regularizar la situación en lugar de litigar.

Turístico o de temporada: el nombre no decide

Algunos propietarios firman contratos «de temporada» para estancias que en realidad son turísticas y así evitar los requisitos. La calificación depende de lo que ocurre de verdad: la duración, cómo se comercializa y los servicios que se prestan. Si la administración considera que es una actividad turística encubierta, puede sancionarla como tal.

Si lo tuyo son alquileres de meses por trabajo o estudios, lo tratamos en alquileres de temporada.