Abogado para reclamar la fianza del alquiler en Madrid

Cuándo tiene que devolverte la fianza el casero

Al terminar el contrato, cuando entregas las llaves y se comprueba el estado de la vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos no fija un plazo cerrado para la devolución, pero sí una consecuencia: si pasa un mes desde la entrega de llaves sin que el propietario te haya devuelto el saldo, esa cantidad empieza a generar el interés legal del dinero a tu favor.

Lo que devuelva debe corresponder a una liquidación: la fianza menos lo que se descuente, con el motivo de cada descuento. Una retención global «por desperfectos», sin detalle, no es una liquidación.

Qué puede descontar y qué no

El propietario puede descontar de la fianza lo que le debas por el contrato:

• Rentas o suministros pendientes de pago.
• Daños que hayas causado y que vayan más allá del desgaste normal por el uso.
• Otras obligaciones del contrato que hayas incumplido, si están acreditadas.

No puede descontar el desgaste ordinario de una vivienda habitada: pintura envejecida, pequeñas marcas, electrodomésticos que se estropean por antigüedad. Tampoco reparaciones que le correspondían a él durante el contrato. Y quien descuenta es quien tiene que justificar el daño y su coste. Por eso el inventario y las fotografías de la entrada y de la salida son decisivos.

Cómo reclamar la fianza

• Documenta la salida. Haz fotografías y vídeo el día de la entrega de llaves y, si puedes, firma con el propietario un documento de entrega que recoja el estado de la vivienda.
• Requerimiento por escrito. Si no te la devuelve o descuenta sin justificar, se le requiere formalmente con el importe y el plazo. Es el paso que más fianzas recupera.
• Negociación previa. Desde la Ley Orgánica 1/2025, con carácter general hay que intentar una vía negociada antes de demandar. El requerimiento bien hecho sirve para acreditarla.
• Reclamación judicial. Si no hay acuerdo, se reclama la fianza con sus intereses. Para importes pequeños, la ley permite reclamar sin abogado ni procurador: te decimos con franqueza si te compensa hacerlo por tu cuenta.

Cuánto se puede pedir de fianza y garantías

La ley obliga a entregar una fianza en metálico al firmar: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en los alquileres para uso distinto, como locales u oficinas. Además, se pueden pactar garantías adicionales, como un depósito o un aval, que en el alquiler de vivienda tienen un límite legal.

En la Comunidad de Madrid, el propietario debe depositar la fianza en el organismo autonómico competente. Si no lo ha hecho, es un incumplimiento suyo frente a la administración y no te quita el derecho a recuperarla.

Si eres el propietario

También trabajamos para arrendadores. Te ayudamos a fijar la fianza y las garantías en el contrato, a depositarla y, al final del alquiler, a hacer una liquidación que se sostenga: acta de entrega de llaves, fotografías, presupuestos o facturas de cada reparación y un plazo razonable.

Si los daños o las rentas pendientes superan la fianza, reclamamos la diferencia al inquilino. Y si además no se va o no paga, lo tratamos en desahucios. Para el contrato en general, ver asesoramiento en alquileres.