Abogados de derechos reales en Madrid

Qué es un derecho real y por qué lo primero es el Registro

Un derecho real recae directamente sobre una cosa y se puede oponer a cualquiera; un derecho personal solo permite exigir algo a una persona concreta. La propiedad es el derecho real pleno, y a su lado conviven otros más limitados: el usufructo, las servidumbres, los derechos de uso y habitación, el derecho de superficie o la hipoteca. Cuando afectan a un inmueble, casi siempre afectan al patrimonio más importante de una familia o de una empresa.

Por eso el primer paso es siempre el mismo: revisar la escritura y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Lo que consta inscrito se presume que existe y pertenece a su titular (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), y el que quiere discutirlo tiene que probarlo. Con el título, una nota simple y la situación de hecho sobre el terreno sabemos con exactitud qué derecho tienes y cómo protegerlo: ejercerlo, inscribirlo o defenderlo en los tribunales.

Copropiedad, proindiviso y división

La copropiedad nace casi siempre sin haberla elegido: una herencia con varios hermanos, una pareja que se separa, una compra entre socios. Mientras dura, las decisiones sobre el bien exigen acuerdos y cualquiera de los copropietarios puede usarlo conforme a su destino, lo que suele ser la primera fuente de conflicto.

Nadie está obligado a permanecer en la indivisión: cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común (artículo 400 del Código Civil). Si el inmueble se puede dividir, se adjudica a cada uno su parte; si no —lo habitual en una vivienda—, se vende y se reparte el precio, y cuando no hay acuerdo esa venta acaba en subasta (artículo 404). Antes de llegar ahí intentamos siempre una salida pactada, casi siempre más ventajosa: que uno compre la parte de los demás, una venta conjunta a un tercero o una división con compensaciones.

Segregar una vivienda o un local

Dividir un piso o un local en dos fincas independientes exige licencia urbanística, escritura y nueva inscripción registral y, en un edificio en propiedad horizontal, un acuerdo de la junta con el voto favorable de tres quintos de los propietarios y de las cuotas (art. 10.3.b LPH). Lo tratamos con detalle en segregación de viviendas y pisos.

Servidumbres: paso, luces y vistas, aguas

Una servidumbre es una carga sobre una finca en beneficio de otra o de una persona. Las más frecuentes en Madrid son la de paso, la de luces y vistas y las de aguas, tuberías y tendidos. Nacen por acuerdo entre propietarios, por sentencia o, en algunos casos, por el paso del tiempo, y conviene que consten en escritura e inscritas: una servidumbre que solo existe de palabra es la que acaba en pleito cuando la finca cambia de manos.

• Servidumbre de paso. El dueño de una finca sin salida a camino público puede exigir paso por las fincas vecinas, pagando la indemnización que corresponda, y por el punto menos perjudicial para el predio que lo soporta (artículos 564 y 565 del Código Civil).
• Luces y vistas. No se pueden abrir ventanas con vistas rectas sobre la finca vecina a menos de dos metros, ni vistas oblicuas a menos de sesenta centímetros, salvo que exista una servidumbre que lo permita (artículo 582). Es el conflicto más habitual entre vecinos de fincas colindantes.
• Aguas e instalaciones. Conducciones, desagües, tendidos o accesos a instalaciones que atraviesan una finca ajena.

Lindes, deslinde y amojonamiento

Cuando la valla, el muro o el camino no coinciden con lo que dicen las escrituras o el Catastro, el propietario puede pedir el deslinde de su finca con citación de los colindantes (artículo 384). Si hay acuerdo, se documenta y se inscribe; si no, se resuelve en el juzgado con planos, títulos y, muchas veces, un informe topográfico.

Usufructo, uso y habitación

El usufructo da derecho a usar un bien ajeno y a quedarse con sus frutos, como la renta de un alquiler, con la obligación de conservarlo. Es frecuentísimo en las herencias: el cónyuge viudo suele quedarse con el usufructo de la vivienda y los hijos con la nuda propiedad, y ahí nacen las dudas de quién paga qué, si se puede vender o alquilar y cómo termina. La regla general es que las reparaciones ordinarias corren a cargo del usufructuario y las extraordinarias del propietario (artículos 500 y 501). El derecho de uso y el de habitación son más limitados y no se pueden ceder ni alquilar. Asesoramos en su constitución, en su alcance y en su extinción, y coordinamos con quien lleve la herencia cuando el problema nace de ella.

Hipotecas y otras cargas sobre la finca

La hipoteca es un derecho real de garantía: sigue a la finca aunque cambie de dueño. Comprobar las cargas antes de comprar forma parte de nuestro trabajo en derecho inmobiliario. Y cuando la deuda ya está pagada, la hipoteca no desaparece sola del Registro: hace falta la escritura de cancelación y su inscripción, y si el préstamo es muy antiguo o la entidad ya no existe, la ley prevé vías para cancelarla por caducidad (artículo 82 de la Ley Hipotecaria). Lo mismo ocurre con embargos ya levantados, condiciones resolutorias o servidumbres extinguidas que siguen constando y bloquean una venta.

Cómo trabajamos

De forma preventiva y contenciosa. Cuando es posible, buscamos acuerdos que eviten un pleito largo: una compensación, una división pactada, la constitución o cancelación de un derecho en escritura. Cuando no hay entendimiento, asumimos la defensa judicial con un análisis claro de tus opciones y de los costes. Y si el conflicto afecta a elementos comunes de un edificio, lo coordinamos con nuestra área de comunidades de propietarios.