Alquileres y compraventa: vender o comprar una vivienda alquilada

Si vendes una vivienda alquilada

Vender no pone fin al alquiler. En general, el comprador queda obligado a respetar el contrato en los términos que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos, así que lo que vendes es una vivienda con inquilino, y eso influye en el precio y en quién compra. Antes de sacarla al mercado, conviene decidir entre dos caminos:

• Vender con el inquilino dentro. Hay que revisar el contrato, respetar su posible derecho de adquisición preferente y entregar al comprador la documentación del alquiler, incluida la fianza.
• Negociar antes la salida del inquilino. Un acuerdo por escrito, con fecha de entrega de llaves y, en su caso, una compensación. Es voluntario para el inquilino: no se le puede obligar a irse por el hecho de vender.

El derecho del inquilino a comprar primero

En el alquiler de vivienda, la ley reconoce al inquilino un derecho de adquisición preferente si el propietario vende:

• Tanteo. El propietario debe comunicarle de forma fehaciente su intención de vender, con el precio y las condiciones. El inquilino puede comprar en esas mismas condiciones dentro del plazo legal.
• Retracto. Si no se le notificó, o se vendió en condiciones distintas de las comunicadas, puede subrogarse en la compra ya hecha en el plazo que marca la ley.

Los plazos son cortos, y para inscribir la venta en el Registro hay que acreditar que se hicieron las notificaciones. El contrato de alquiler puede incluir la renuncia del inquilino a este derecho; por eso lo primero que revisamos es qué dice el tuyo.

Si compras una vivienda con inquilino

Antes de dar la señal, pide el contrato de alquiler y comprueba:

• Cuánto tiempo le queda al inquilino según la ley, no solo según la fecha del contrato.
• La renta, su actualización y si está al corriente de pago.
• Quién tiene la fianza y cómo se te transmite, porque al final del contrato tendrás que devolverla tú.
• Si el inquilino ha renunciado o no a su derecho de adquisición preferente y si se le ha notificado la venta.

Si compras para vivir, ten en cuenta que no podrás disponer de la vivienda hasta que termine el contrato o el inquilino acepte irse. Para el resto de la compraventa, ver derecho inmobiliario.

Alquiler con opción a compra

Combina un alquiler con el derecho del inquilino a comprar la vivienda en un plazo y por un precio fijados de antemano. Funciona bien si el contrato deja claro:

• El precio de compra y el plazo para ejercer la opción.
• Si hay una prima por la opción y qué parte de las rentas pagadas se descuenta del precio.
• Qué pasa si el inquilino no compra, o si el propietario se niega a vender llegado el momento.

Lo redactamos o lo revisamos, y valoramos si conviene inscribir la opción en el Registro para protegerla frente a terceros.

Si eres el inquilino y venden tu piso

La venta no te obliga a irte: el nuevo propietario, en general, tiene que respetar tu contrato. Revisamos si te notificaron la venta como exige la ley, si puedes ejercer el tanteo o el retracto y qué pasa con tu fianza. Si el nuevo propietario te presiona para que te vayas, ver problemas con el casero.