Abogados de derecho inmobiliario en Madrid

En qué te ayudamos

Un inmueble es, casi siempre, la inversión más importante de una familia, y también la que más papeles arrastra: una escritura, una inscripción en el Registro, una ficha en el Catastro, unas normas urbanísticas y, si está en un edificio, unos estatutos y una comunidad de propietarios. La mayoría de los problemas inmobiliarios nacen de que esas piezas no cuadran entre sí, y casi todos se pueden evitar revisándolas antes de firmar.

Por eso trabajamos en dos momentos. Antes, cuando vas a comprar, vender, dividir o transformar un inmueble y quieres saber si se puede hacer y qué riesgos tiene. Y después, cuando el problema ya ha aparecido: un defecto oculto, un vecino que discute la linde, un local que no se puede inscribir como vivienda, una vivienda ocupada. Si tu asunto es con la comunidad de propietarios o con un inquilino, lo llevan nuestras áreas de comunidades y de alquileres.

Comprar o vender una vivienda con seguridad

El notario da fe de lo que se firma, pero no representa a ninguna de las partes ni revisa por ti si la operación te conviene. Lo que decide una compraventa se juega antes, en el contrato de arras y en la documentación:

• El contrato de arras. Es donde se fija el precio, el plazo y qué pasa si alguien se echa atrás. En las arras penitenciales, quien las entrega las pierde si desiste, y quien las recibe las devuelve duplicadas (artículo 1454 del Código Civil). Un contrato mal redactado deja al comprador sin salida si no le conceden la hipoteca.
• La nota simple. Confirma quién es el dueño, si hay hipotecas, embargos, usufructos o servidumbres, y si la descripción coincide con la realidad.
• Las deudas con la comunidad. El comprador responde con la vivienda de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Por eso hay que pedir el certificado de deudas antes de firmar.
• El urbanismo y el Catastro. Que no haya expedientes abiertos, que las obras estén legalizadas y que la superficie catastral no sea muy distinta de la real.

Si eres tú quien vende, el trabajo es el inverso: tener la documentación lista antes de publicar el anuncio —escritura, nota simple actualizada, certificado de eficiencia energética, último recibo del IBI y certificado de la comunidad— y un contrato de arras que te proteja si el comprador no llega a la firma. Conviene además calcular antes los impuestos que genera la venta, para que el precio neto no dé sorpresas.

Si la vivienda tiene un inquilino, la compraventa tiene reglas propias: ver compraventa de vivienda alquilada.

Dividir, unir o cambiar el uso de un inmueble

Dividir un piso grande en dos viviendas, unir dos colindantes o convertir un local en vivienda son operaciones que revalorizan un inmueble, pero solo si se hacen completas: autorización del Ayuntamiento, conformidad con los estatutos y, cuando la ley lo exige, acuerdo de la comunidad, y al final escritura e inscripción. Una obra terminada sin ese recorrido deja un inmueble que no se puede vender, hipotecar ni alquilar como lo que es. Por eso el estudio de viabilidad va siempre antes de la obra, y muchas veces antes de la compra.

La segregación de pisos y locales exige, con carácter general, la aprobación de tres quintos de la comunidad (artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal): lo explicamos en segregación de viviendas. El cambio de uso, en cambio, normalmente no necesita permiso de la comunidad si los estatutos no lo prohíben: ver cambio de uso de inmuebles.

Cuando el inmueble da problemas

• Defectos que no se veían al comprar. Frente al vendedor, la acción por vicios ocultos tiene un plazo muy corto: seis meses desde la entrega (artículo 1490 del Código Civil). Si la vivienda es nueva, responden además el promotor y el constructor. Lo tratamos en defectos constructivos.
• Lindes, servidumbres, usufructos y copropiedad. Un vecino que discute por dónde pasa el límite, un paso que alguien quiere cerrar, un usufructo que bloquea la venta, varios herederos que no se ponen de acuerdo. Ver derechos reales.
• Vivienda ocupada. Recuperarla depende de quién la ocupa y con qué título. Lo explicamos en desahucios y ocupación.

Cómo trabajamos

• Documentación primero. Nota simple, escritura, estatutos, Catastro y, cuando hace falta, el expediente urbanístico. La mayoría de las sorpresas están ahí.
• Con técnicos cuando hace falta. Para segregaciones, cambios de uso o defectos, trabajamos con arquitectos que comprueban lo que los papeles no dicen.
• Por escrito y con plazos. Contratos, requerimientos y acuerdos que dejan constancia. Si hay conflicto, desde la Ley Orgánica 1/2025 intentamos primero la negociación que la ley exige, con carácter general, antes de demandar.

Antes de todo eso, te decimos con franqueza si la operación tiene riesgos que no compensan.