Abogados para la segregación de viviendas y pisos en Madrid

Dividir, unir o segregar: tres operaciones con las mismas reglas

Segregar una vivienda es convertir una finca registral en dos o más independientes, cada una con su escritura, su cuota de participación en la comunidad y su referencia catastral. En un edificio en régimen de propiedad horizontal, la Ley de Propiedad Horizontal trata igual tres operaciones (artículo 10.3.b):

• Dividir un piso o un local para formar otros más pequeños e independientes. Es el caso más frecuente: un piso grande que se parte en dos para alquilar, vender o repartir entre los hijos.
• Agregar dos pisos o locales colindantes, o un piso y un anexo, para formar uno mayor.
• Segregar una parte de un piso o local para unirla a otro o para crear una finca nueva.

Las tres modifican el título constitutivo del edificio, y por eso no basta con hacer la obra: hacen falta una autorización administrativa, un acuerdo de la comunidad y una escritura que después se inscribe. Si lo que quieres es cambiar el uso —convertir un local en vivienda—, la operación es distinta y la tratamos en cambio de uso de inmuebles. Y si el inmueble es de varios dueños y lo que se discute es cómo repartirlo, ver copropiedad y división.

Primero, el Ayuntamiento: urbanismo y habitabilidad

Antes de hablar con la comunidad o con el notario hay que saber si la división es posible. El planeamiento urbanístico de cada municipio fija cuántas viviendas puede haber en un edificio y en una parcela, y las normas de habitabilidad exigen a cada vivienda nueva unas condiciones mínimas de superficie, ventilación, iluminación, altura libre y aislamiento. Una división que las incumple no obtiene licencia, y sin licencia el Registro no la inscribe.

Por eso el primer paso es un estudio de viabilidad con un arquitecto: comprobar el planeamiento aplicable, medir si las viviendas resultantes cumplen las condiciones y definir la obra necesaria (nuevos accesos, instalaciones independientes, contadores). Con ese informe se sabe si merece la pena seguir y qué autorización pedir: licencia urbanística o, según la obra y el municipio, una declaración responsable. Nosotros coordinamos al técnico y revisamos que la solicitud sea coherente con lo que después se va a pedir a la comunidad y al Registro.

La comunidad de propietarios: qué mayoría hace falta

Es el punto en el que más errores se ven. Desde la reforma de 2013, la división, la agregación y la segregación de pisos y locales ya no exigen, con carácter general, la unanimidad: la Ley de Propiedad Horizontal las somete a la aprobación de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 10.3.b). Con esa misma mayoría se fijan las nuevas cuotas de participación de las fincas resultantes, y hace falta además el consentimiento de los titulares afectados.

Hay dos matices que cambian el caso:

• Si los estatutos o el título constitutivo ya autorizan la segregación —una cláusula habitual en muchos edificios—, en general no hace falta un acuerdo de la junta, aunque sí se debe comunicar y fijar las nuevas cuotas. Revisar la escritura de división horizontal es lo primero que hacemos.
• Si la obra afecta a elementos comunes —abrir una puerta nueva a la escalera, tocar la fachada, pasar instalaciones por zonas comunes—, esa alteración necesita su propia autorización, con la mayoría que corresponda. Lo explicamos en modificación de elementos comunes.

Preparamos el punto del orden del día con el proyecto, la propuesta de cuotas y la solicitud de autorización, y si la junta se prevé difícil te acompañamos: ver asistencia a la junta con abogado. Un acuerdo bien redactado evita que un vecino lo impugne después y que el notario o el registrador pidan subsanarlo.

Escritura, Registro de la Propiedad y Catastro

Con la licencia concedida, la obra terminada y el acuerdo de la comunidad en el acta, se otorga ante notario la escritura de segregación (o de agregación), que describe las fincas resultantes, sus superficies, sus linderos y sus nuevas cuotas. Para inscribirla, el Registro de la Propiedad exige acreditar la autorización administrativa, y comprobará que las cuotas cuadran y que el acuerdo de la comunidad cumple la ley.

Queda un último paso que se olvida a menudo: el Catastro. Cada vivienda nueva necesita su propia referencia catastral, y hasta que se comunica la alteración el IBI, los suministros y cualquier venta o hipoteca posterior arrastran problemas. Nos ocupamos de la coordinación entre la escritura, el Registro y el Catastro para que las tres descripciones coincidan.

Si la vivienda tiene hipoteca, conviene pactar con el banco antes de firmar cómo se reparte la carga entre las fincas resultantes. Y si la división se hace para repartir una herencia o disolver una copropiedad, la segregación y la adjudicación se preparan juntas.

Si el piso ya está dividido de hecho

Es muy frecuente: una vivienda que lleva años funcionando como dos, con dos puertas y dos familias, pero que en el Registro y en el Catastro sigue siendo una sola. Mientras no se regulariza, no se puede vender ni hipotecar cada parte por separado, cada contrato de alquiler se apoya en una finca que no existe y el Ayuntamiento puede exigir la legalización de la obra.

Regularizar sigue el mismo camino que una segregación nueva, con dos diferencias: hay que comprobar si la obra hecha se puede legalizar tal como está o exige cambios, y hay que resolver la situación con la comunidad, que puede haber tolerado la división durante años sin acuerdo. Te decimos con franqueza si es viable antes de que gastes en proyecto y licencia.

Si la comunidad se niega a aprobar una segregación que cumple todos los requisitos, o adopta el acuerdo sin la mayoría que exige la ley, ese acuerdo puede impugnarse: ver impugnación de acuerdos. Y si el problema es un vecino que ha dividido su piso sin autorización y la comunidad quiere actuar, también podemos ayudarte desde el lado de la comunidad.