Modificación de elementos comunes: abogados de propiedad horizontal en Madrid

Qué puede hacer un propietario sin pedir permiso

Dentro de su vivienda o local, el propietario puede hacer las obras que quiera siempre que no afecten a la seguridad del edificio, a su estructura general, a su configuración o estado exterior, ni perjudiquen los derechos de otro propietario. Eso incluye la mayoría de las reformas interiores. Lo que sí exige la ley es dar cuenta previa al presidente o al administrador.

El problema empieza cuando la obra sale del interior: toca un muro de carga, un forjado, la fachada, una bajante, una terraza o un espacio que no es privativo. Ahí ya no basta con avisar. Lo explicamos en ¿tengo que avisar a la comunidad si hago obras en mi casa?

Obras que alteran elementos comunes: el acuerdo de la junta

Fachada, cubierta, estructura, patios, portal, escalera, instalaciones generales: son elementos comunes, y cualquier alteración necesita el acuerdo de la junta con la mayoría que exige la ley para cada caso. Algunas obras, como el cerramiento de terrazas o las alteraciones de la estructura o la envolvente del edificio, tienen mayorías reforzadas específicas; otras que afectan al título constitutivo pueden exigir unanimidad.

Si quieres hacer una obra así, preparamos la solicitud a la junta con la documentación técnica, te decimos qué mayoría necesitas y redactamos el acuerdo para que la autorización sea clara: qué se permite, en qué condiciones y quién asume el mantenimiento. Si además se necesita licencia municipal, el acuerdo de la comunidad suele ser un requisito previo.

Si un vecino ya ha hecho la obra sin permiso

La comunidad puede exigir al propietario que reponga el elemento común a su estado anterior y que indemnice los daños causados. El camino habitual: requerimiento del presidente, acuerdo de la junta autorizando la acción y, si el propietario no rectifica, demanda. Si la obra además genera una actividad molesta o prohibida, puede entrar en juego la acción de cesación.

Si la comunidad no actúa y la obra te perjudica directamente (te quita luz, invade tu terraza, te causa humedades), puedes reclamar tú. Te decimos por qué vía.

Ocupación de espacios comunes

Rellanos cerrados con una puerta, trozos de azotea o de patio incorporados a una vivienda, trasteros improvisados en zonas comunes. Aunque se lleve años usando, un elemento común no pasa a ser privativo por ocuparlo. La comunidad puede reclamar que se devuelva al uso común. Y si la comunidad quiere ceder ese uso a un propietario, tiene que hacerlo con un acuerdo expreso y la mayoría correspondiente.

Cuando la obra se hizo hace años

El paso del tiempo cuenta, en los dos sentidos. Las acciones para exigir la reposición prescriben, y los tribunales tienen en cuenta si la comunidad conocía la obra y la toleró durante mucho tiempo sin oponerse, lo que puede interpretarse como un consentimiento tácito. También pesa si otros propietarios hicieron obras iguales sin que nadie las discutiera.

Por eso cada caso se analiza con fechas: cuándo se hizo la obra, cuándo lo supo la comunidad, qué se dijo en las juntas y qué han hecho los demás vecinos. Si eres el propietario reclamado, es a menudo tu mejor defensa. Si representas a la comunidad, es la razón para no esperar.