Abogados para filtraciones en cubiertas y terrazas transitables

Por qué filtran las cubiertas y las terrazas

Una cubierta o una terraza transitable es mucho más que el suelo que se pisa. Debajo del pavimento hay una lámina de impermeabilización, una capa que da pendiente hacia los sumideros y, en las cubiertas modernas, aislamiento. Cuando el agua aparece en el techo del piso de abajo, casi siempre falla una de estas piezas:

• La impermeabilización, porque ha llegado al final de su vida útil, se ha roto o se perforó al anclar algo.
• Los encuentros: el remate de la lámina con los petos, las puertas de salida, las barandillas o los conductos que atraviesan la cubierta.
• La evacuación: sumideros obstruidos, pendientes mal resueltas o bajantes que no dan abasto con una lluvia fuerte.
• El pavimento, cuando sus juntas abiertas dejan pasar el agua a capas que no están preparadas para recibirla.

Mientras se aclara, conviene hacer fotos del techo afectado y de la terraza —sumideros, juntas, remates—, anotar si las goteras aparecen solo cuando llueve o también al regar o baldear, y avisar por escrito al administrador. Ese patrón suele ser la primera pista del origen.

Saber cuál de ellas falla no es un detalle técnico: decide quién paga. No responde igual quien no ha renovado una impermeabilización agotada que quien ha tapado un sumidero con macetas o ha taladrado la lámina para instalar una pérgola. Por eso, cuando hay discusión, lo primero es un informe pericial que localice el punto de entrada del agua y su causa. Lo explicamos con más detalle en cubiertas y terrazas transitables.

Terraza común de uso privativo: quién paga qué

Las cubiertas son elementos comunes del edificio (artículo 396 del Código Civil). Muchas terrazas, sin embargo, las usa en exclusiva el propietario del ático o del piso con salida a ellas. Lo que diga el título constitutivo o los estatutos del edificio sobre esa terraza es el punto de partida, y hay tres situaciones posibles:

• Cubierta común sin uso privativo. La azotea a la que solo sube el técnico. La conserva y repara la comunidad, que está obligada a ello sin necesidad de acuerdo previo de la junta (artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal).
• Terraza común de uso privativo. Es el caso más frecuente y el que más conflictos genera. Con carácter general, a la comunidad le corresponde lo estructural y la impermeabilización, porque la terraza sigue siendo la cubierta de todos; y al vecino que la usa, la conservación ordinaria y los daños que cause con su uso.
• Terraza privativa. Forma parte de la vivienda según la escritura. Aun así, cuando funciona como cubierta de otras viviendas, el reparto de la impermeabilización se discute y depende de cómo esté configurada en el título.

En los tres casos, los daños causados en la vivienda de abajo se reclaman a quien deba responder de la causa. Lo ampliamos en quién paga las reparaciones en las terrazas.

Si eres tú quien usa la terraza

Es habitual que la comunidad, o el vecino de abajo, se dirija primero al propietario que tiene la terraza, como si la filtración fuera cosa suya por el mero hecho de usarla. No siempre es así. Cada propietario tiene que conservar lo que le corresponde y responder de los daños que cause su descuido (artículo 9.1.b), pero la impermeabilización de una cubierta común no se convierte en privativa porque la uses tú.

Lo que sí te toca: mantener limpios los sumideros, no sobrecargar la terraza, no dañar el pavimento ni la lámina con anclajes, jardineras o instalaciones, y avisar en cuanto veas un problema. Si la comunidad se niega a reparar la impermeabilización alegando que la terraza es tuya, revisamos el título y la causa real de la filtración. Ver humedades en terraza privativa cuando la comunidad se niega a pagar.

Obras en la terraza: acceso, suelo y reposición

Reparar una impermeabilización obliga casi siempre a levantar el pavimento. El propietario que usa la terraza debe permitir esa obra, y tiene derecho a que la comunidad le resarza los daños que le cause (artículo 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal). Conviene dejar por escrito, antes de empezar, qué pavimento hay y en qué estado, para que después se reponga uno equivalente.

El otro lado del conflicto son las obras que hace el propio vecino: cerramientos, pérgolas, jacuzzis, cambios de pavimento o de nivel. Si afectan a la cubierta, que es elemento común, necesitan autorización de la comunidad, y si dañan la impermeabilización, los daños los paga quien hizo la obra. Cómo se pide o se discute esa autorización lo tratamos en modificación de elementos comunes. Los conflictos sobre quién puede pasar por una terraza o usarla corresponden a derechos reales, y si la junta ha adoptado un acuerdo sobre la terraza que consideras injusto, a impugnación de acuerdos.

Cómo reclamamos

• Título y estatutos. Qué es la terraza jurídicamente y qué dicen la escritura, los estatutos y los acuerdos de junta sobre ella.
• Causa técnica. Informe pericial cuando se discute: impermeabilización, encuentros, pendientes o uso indebido, y coste de la reparación.
• Requerimiento. Burofax a la comunidad o al vecino con lo que se pide y un plazo. Desde la Ley Orgánica 1/2025 sirve, además, para acreditar el intento de negociación que se exige con carácter general antes de demandar.
• Demanda. Para que se repare la cubierta y se paguen los daños, contra la comunidad, contra el vecino o contra ambos cuando la causa es compartida.

Si la comunidad lleva tiempo sin actuar pese a tus avisos, ver cuando la comunidad no responde. Y si el edificio es reciente y la terraza filtra por un defecto de ejecución, pueden responder también el promotor y el constructor: ver defectos constructivos.