Abogado para comunidades frente a los pisos turísticos en Madrid

Qué puede decidir la comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal da a la junta un papel decisivo sobre las viviendas de uso turístico del edificio:

• Aprobación previa. Desde la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025, el propietario que quiera iniciar la actividad turística necesita la aprobación expresa de la comunidad. Sin ella, no puede empezar.
• Limitar o condicionar. Con la mayoría de tres quintos de los propietarios que a su vez representen tres quintos de las cuotas, la junta puede limitar o condicionar la actividad. El Tribunal Supremo ha admitido que esa misma mayoría sirve también para prohibirla.
• Mayor contribución a los gastos. Con esa mayoría se puede fijar a esas viviendas una participación mayor en los gastos comunes, dentro del límite legal.

Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos: miran hacia el futuro. Por eso importa tanto el momento en que se adoptan.

Cómo adoptar un acuerdo que resista

La mayoría de los acuerdos sobre pisos turísticos que se anulan en el juzgado caen por la forma, no por el fondo. Para que el tuyo aguante:

• Convocatoria. El punto tiene que figurar de forma clara en el orden del día. Un «ruegos y preguntas» no sirve.
• Redacción. El acuerdo debe decir exactamente qué se limita, se condiciona o se prohíbe, y desde cuándo.
• Cómputo de la mayoría. Hay que contar bien a los presentes, a los representados y a los ausentes que no se opongan en plazo tras la notificación del acta.
• Inscripción. Para que obligue a quien compre después una vivienda en el edificio, conviene inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad.

Podemos acudir a la junta para asesorar en el momento. Lo explicamos en asistencia a la junta con abogado.

Pisos turísticos que ya funcionan en el edificio

Si una vivienda ya ejercía la actividad legalmente antes del acuerdo, este en principio no le afecta. Lo primero es comprobar si realmente es legal: si cuenta con la inscripción autonómica y el encaje urbanístico que exige el Ayuntamiento de Madrid. Si no los tiene, la comunidad puede ponerlo en conocimiento de la administración competente.

Si el piso es legal, la comunidad sigue pudiendo exigir que se cumplan los estatutos y las normas de régimen interno, y aplicar a esa vivienda la mayor contribución a los gastos cuando se haya acordado.

Molestias de huéspedes: ruido, seguridad y zonas comunes

Cuando los problemas son de convivencia, las herramientas son las mismas que frente a cualquier vecino, pero dirigidas al propietario de la vivienda, que responde de sus huéspedes:

• Normas de régimen interno sobre uso de zonas comunes, horarios, portal y llaves.
• Requerimiento al propietario para que cesen las molestias, acordado por la junta.
• Si persisten, la acción de cesación ante el juzgado. Para el ruido en concreto, ver ruidos en la comunidad.

Si eres el propietario del piso turístico

Esta página está pensada para la comunidad. Si eres tú quien quiere abrir un piso turístico, necesitas la aprobación de la junta o quieres impugnar un acuerdo que te afecta, lo tratamos en abogado para pisos turísticos.