Accesibilidad universal en comunidades de propietarios: abogados en Madrid

Cuándo la comunidad está obligada a hacer la obra

La accesibilidad universal es el conjunto de ajustes que permiten a cualquier persona entrar, salir y moverse por los elementos comunes del edificio de forma autónoma y segura. La Ley de Propiedad Horizontal y la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad la convierten en una obligación de la comunidad, no en una mejora opcional, en un caso concreto.

El artículo 10.1.b de la LPH obliga a la comunidad a realizar los ajustes razonables de accesibilidad cuando lo solicite un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años. En ese caso no hace falta acuerdo de la junta: basta la solicitud. Si la comunidad no actúa, se le puede requerir y, en último término, reclamar judicialmente que ejecute la obra.

El límite de coste: doce mensualidades

La obligación tiene un tope. Es obligatoria cuando el importe repercutido anualmente, descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no supera doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Por eso el cálculo es lo primero: presupuesto de la obra, ayudas que se pueden obtener y cuota ordinaria de la comunidad.

Si el coste supera ese límite, la obra ya no es obligatoria por sí sola, pero la comunidad puede aprobarla con una mayoría más baja que la de otras obras: la mayoría de propietarios que represente la mayoría de cuotas del artículo 17.2. Y en ese caso pagan todos.

Si la comunidad se niega: la obra a tu costa

Cuando la obra no es obligatoria para la comunidad y la junta no la aprueba, el propietario afectado puede pedir hacerla asumiendo él el coste. En ese supuesto la ley facilita que se autorice, porque no supone gasto para los demás. Revisamos qué autorización necesitas, cómo se documenta y qué pasa con el mantenimiento posterior.

Qué obras de accesibilidad se pueden pedir

La obra depende del edificio y de la necesidad concreta. Las más habituales:

• Ascensor. La solución completa en edificios de varias plantas. Tiene sus propias reglas sobre mayorías, reparto y servidumbres: ver instalación de ascensor en la comunidad.
• Plataformas salvaescaleras y sillas elevadoras. Para tramos concretos de escalera cuando el ascensor no es posible o es desproporcionado.
• Rampas de acceso. En el portal, en el paso a garajes o en desniveles de zonas comunes.
• Pasamanos, barandillas, puertas automáticas y señalización. Ajustes sencillos, baratos y difíciles de negar.

Todas son obras en elementos comunes. Si afectan a la estructura o a la fachada, conviene revisar también las reglas de modificación de elementos comunes.

Ayudas y subvenciones

Las administraciones convocan periódicamente ayudas para obras de accesibilidad en edificios residenciales, que pueden cubrir una parte importante del coste. Además de abaratar la obra, cuentan para el límite de las doce mensualidades: una obra que parecía demasiado cara puede pasar a ser obligatoria una vez descontadas las ayudas.

Nosotros nos ocupamos de la parte jurídica: el acuerdo de la comunidad que exigen las convocatorias, el requerimiento y la defensa del propietario o de la comunidad. La tramitación técnica de la subvención la coordina el arquitecto o la empresa que ejecuta la obra.