Impugnación de actas y acuerdos de juntas de propietarios

Qué acuerdos se pueden impugnar

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal permite impugnar ante los tribunales los acuerdos de la junta que:

• Sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.
• Resulten gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• Supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho.

En la práctica, los casos más frecuentes son estos:

• Derramas repartidas sin respetar los coeficientes de participación.
• Obras aprobadas con una mayoría inferior a la que exige la ley.
• Privación indebida del derecho de voto o rechazo de la representación de un propietario.
• Convocatorias con vicios: plazos incumplidos, orden del día incompleto, falta de notificación o puntos que no figuraban en la convocatoria.
• Acuerdos que una mayoría impone de forma sistemática en perjuicio de otros propietarios.

Plazos: tres meses o un año

Los plazos del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal son cortos y de caducidad: una vez vencidos, no hay forma de recuperarlos.

La regla general es de tres meses desde la adopción del acuerdo si estabas presente, o desde la notificación del acta si estabas ausente. Ese plazo se amplía a un año cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. La diferencia no siempre es evidente: hay acuerdos que parecen solo perjudiciales y, al analizarlos, resultan contrarios a una norma concreta. Calificar bien el acuerdo desde el inicio es decisivo.

Quién puede impugnar y con qué requisitos

La ley solo permite impugnar a cuatro grupos de propietarios: los que votaron en contra, los que se abstuvieron y salvaron su voto dejando constancia en el acta, los ausentes por cualquier causa y los que fueron privados indebidamente de su derecho a votar. Si tu situación no encaja en ninguno de estos supuestos, la demanda no prospera.

A esto se suma un requisito económico: para impugnar hay que estar al corriente de pago con la comunidad o consignar judicialmente la deuda, salvo que el acuerdo impugnado fije o modifique las cuotas de participación. Esto incluye la derrama que se impugna: lo correcto es pagarla o consignarla y, si hace falta, pedir al juez la suspensión cautelar del acuerdo. Cuando hay deudas previas, lo primero que hacemos es resolver la consignación para que la impugnación no se caiga por una cuestión de forma.

Si quieres profundizar, tenemos artículos sobre el voto de los propietarios ausentes, sobre morosos, abstenciones y derecho de voto y sobre asistencia y representación en juntas.

Si el acta no refleja lo que ocurrió

El acta es la prueba principal de lo que se aprobó, de quién votó en contra y de qué objeciones se formularon. Si omite tus objeciones, altera el sentido de una votación o recoge el acuerdo de forma distinta a lo aprobado, puedes exigir su corrección y, si no se atiende, impugnarla.

Lo importante es dejar constancia fehaciente de lo que realmente ocurrió cuanto antes, porque esa prueba se debilita con el tiempo. Si todavía no se ha celebrado la junta, el mejor momento para evitar el problema es antes: acudir con abogado asegura que tus objeciones queden bien recogidas.

Cómo trabajamos

Antes de demandar, elaboramos un informe de viabilidad que te dice con honestidad si tu impugnación tiene recorrido y qué estrategia conviene seguir. No prometemos resultados, pero sí te decimos si merece la pena entrar al pleito o si es más sensato buscar otra salida.

Tras ese informe damos siempre presupuesto cerrado. El coste depende de la complejidad del caso, del número de acuerdos, de la prueba necesaria y de si se piden medidas cautelares. A esto se suman los honorarios del procurador y, si la sentencia condena en costas a la comunidad, parte de esos gastos se recuperan.