Redacción de estatutos y normas de régimen interno para comunidades en Madrid

Estatutos y normas de régimen interno: qué va en cada uno

Los estatutos forman parte del título constitutivo del edificio y regulan lo esencial: el uso y destino de las viviendas y locales, las prohibiciones de actividades, las reglas de reparto de gastos y la administración de la comunidad. Pueden limitar derechos de los propietarios, pero por eso mismo exigen mayorías muy altas para aprobarse o cambiarse.

Las normas de régimen interno ordenan la convivencia diaria y el uso de los servicios y elementos comunes: horarios de la piscina, normas del garaje, uso del ascensor, de los tendederos o de las zonas ajardinadas. Se aprueban por mayoría simple, pero no pueden contradecir la ley ni los estatutos, ni restringir derechos de los propietarios.

Cómo se modifican los estatutos

La regla general de la Ley de Propiedad Horizontal es que modificar el título constitutivo o los estatutos exige unanimidad. La ley suaviza esa regla con el voto presunto: los propietarios ausentes que, debidamente notificados, no se oponen en el plazo legal se computan como votos a favor.

Hay además excepciones con mayorías menores para supuestos concretos, como las obras de accesibilidad, la instalación de ascensor o determinados acuerdos sobre viviendas de uso turístico. Antes de convocar la junta te decimos qué mayoría exige exactamente lo que queréis aprobar, cómo redactar el punto del orden del día y cómo notificar a los ausentes para que el acuerdo sea válido.

Limitar los pisos turísticos en la comunidad

Es hoy el motivo más habitual para tocar los estatutos. La ley permite a la comunidad limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico con una mayoría reforzada de tres quintas partes de propietarios y cuotas, sin necesidad de unanimidad, y fijar cuotas especiales o un incremento de gastos para esas viviendas.

La redacción es decisiva: qué se prohíbe o se condiciona, desde cuándo y a quién afecta. Una cláusula ambigua abre la puerta a la impugnación. Lo tratamos en abogado para comunidades frente a los alquileres turísticos.

Normas de régimen interno a medida

Redactamos normas claras y aplicables para lo que de verdad genera conflictos en tu comunidad: piscina y horarios, garaje y trasteros, obras en las viviendas y horarios de ruido, animales en zonas comunes, uso de salas y zonas deportivas, recogida de residuos. Se aprueban en junta por mayoría simple y obligan a todos los propietarios y ocupantes hasta que se modifiquen.

Revisamos también las normas que ya tenéis, para detectar las que se han quedado desfasadas o las que, por su contenido, deberían estar en los estatutos y no valen como norma interna.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Los estatutos obligan a quienes estaban en la comunidad cuando se aprobaron. Para que obliguen también a quien compre después una vivienda, tienen que estar inscritos en el Registro de la Propiedad. Es una cuestión que se olvida con frecuencia y que después impide aplicar una prohibición al nuevo propietario.

Nos encargamos de preparar el acuerdo y la documentación para la elevación a público y la inscripción.

Si una norma o un estatuto se discute

Si un propietario considera que una norma no le obliga, o que una cláusula estatutaria es nula, revisamos cómo se aprobó, con qué mayoría, si se notificó a los ausentes y si está inscrita. Defendemos a la comunidad cuando la norma es válida y al propietario cuando no lo es. Ver impugnación de acuerdos.