Abogados para daños por agua cuando la comunidad no responde

Qué tipo de bloqueo tienes

Cuando una filtración viene de un elemento común —la fachada, la cubierta, una bajante—, la comunidad está obligada a repararla, y no necesita para ello un acuerdo previo de la junta (artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal). Si aún no tienes claro que el origen sea común, empieza por humedades por elementos comunes. Esta página es para cuando eso ya está claro y, aun así, no pasa nada. En nuestra experiencia, el bloqueo suele tener una de estas formas:

• Silencio. Nadie contesta a tus correos, o el administrador responde que «lo mirará» y no vuelve a aparecer.
• Aplazamiento. «Hay que llevarlo a junta», «no hay fondos», «esperemos a la derrama». La obra necesaria no depende de una votación, aunque la junta tenga que aprobar el presupuesto.
• Negativa. La comunidad sostiene que la humedad viene de tu vivienda, de la de un vecino o de tu terraza. Aquí el caso se decide con un informe técnico.
• El seguro como excusa. «Está en manos del seguro», y el seguro no paga o tarda meses.
• Arreglos parciales. Se tapa la mancha o se hace un parche en la cubierta, y la humedad vuelve con la siguiente lluvia.

Cada una se desbloquea de una manera. Antes de plantear nada, revisamos tus avisos, las respuestas que has recibido y las actas, y si el caso no tiene recorrido te lo decimos desde el principio.

Antes de demandar: dejar constancia

Lo que más pesa en una reclamación contra una comunidad que no actúa es poder demostrar desde cuándo lo sabía y qué hizo. Por eso, aunque ya hayas avisado de palabra o por correo, conviene formalizarlo:

• Aviso por escrito al presidente y al administrador, con fotos fechadas y la descripción de la evolución del daño.
• Petición de que la junta trate el asunto. Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que la junta estudie un tema, y este debe incluirlo en el orden del día de la siguiente junta que se celebre (artículo 16.2). Si la junta acuerda no reparar un elemento común que lo necesita, ese acuerdo puede impugnarse: ver impugnación de acuerdos.
• Requerimiento fehaciente. Un burofax con la descripción técnica del daño, lo que se exige —reparar el origen y pagar los daños— y un plazo. Muchas comunidades solo reaccionan ante una reclamación formal de un abogado. Desde la Ley Orgánica 1/2025 sirve, además, para acreditar el intento de negociación que se exige, con carácter general, antes de demandar.

Si la comunidad discute el origen, este es el momento de encargar el informe pericial, no después: un requerimiento acompañado de la pericial cierra muchos casos sin juicio.

Reparaciones urgentes: qué puedes hacer tú

Mientras la comunidad no actúa, el daño avanza: el yeso se cae, aparece moho, la instalación eléctrica corre peligro. Puedes hacer dentro de tu vivienda las reparaciones imprescindibles para que no vaya a más —secar, retirar lo dañado, proteger la instalación— y reclamarlas después, siempre que sean proporcionadas y estén bien documentadas:

• Fotos del estado antes de tocar nada.
• Aviso previo a la comunidad de que vas a actuar y por qué.
• Presupuesto y factura detallada de lo que se ha hecho.

Si la humedad hace inhabitable una habitación o la vivienda entera —moho, techos caídos, instalación eléctrica cortada—, los gastos de alojarte en otro sitio o de guardar tus muebles también forman parte de los daños. Guarda cada factura y deja constancia de desde cuándo no puedes usar la vivienda.

Otra cosa es actuar sobre el elemento común: reparar tú la bajante o la cubierta. Salvo una emergencia real, no lo hagas sin consultarlo, porque puedes perder la prueba del origen y encontrarte con que la comunidad discute la obra y el importe. Lo razonable es exigir que la haga la comunidad y, si no la hace, pedirlo en el juzgado.

Si la comunidad se escuda en el seguro

Que el seguro de la comunidad rechace el siniestro, o lo pague solo en parte, es un problema entre la comunidad y su aseguradora. No cambia lo esencial: si el agua viene de un elemento común, la comunidad sigue siendo responsable frente a ti de la reparación y de los daños.

Muchos rechazos se apoyan en exclusiones de la póliza —desgaste, falta de mantenimiento— que explican por qué el seguro no paga, pero no por qué la comunidad no repara: precisamente la falta de mantenimiento es lo que la comunidad debía evitar. Por eso el requerimiento va dirigido a la comunidad, no a su aseguradora, y «está en manos del seguro» no es una respuesta que detenga el plazo ni la reclamación.

La demanda: qué se pide y qué pasa después

Si nada de lo anterior funciona, demandamos a la comunidad, representada por su presidente. Como propietario afectado no necesitas ningún acuerdo de la junta para hacerlo. En la demanda se piden dos cosas:

• Que repare el origen de la filtración, con las obras que indique el informe pericial.
• Que pague los daños: la reparación de tu vivienda, lo que ya hayas adelantado en urgencias y los demás perjuicios acreditados.

La duración del procedimiento depende del juzgado, de si la comunidad se opone con argumentos técnicos y de si hay que practicar prueba pericial en el juicio. Te damos una estimación realista al empezar y te informamos en cada fase. En la práctica, muchas comunidades reparan poco después de recibir la demanda.

Cuando el daño es grave y no puede esperar a la sentencia, valoramos pedir medidas cautelares. Y si la comunidad, ya condenada, sigue sin hacer la obra, la ley permite pedir que la haga un tercero a su costa (artículo 706 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Sobre el coste de demandar a la comunidad y el riesgo de costas, ver demandar a la comunidad de vecinos. Si el problema viene de una cubierta o una terraza, ver cubiertas y terrazas.