Reclamar humedades provocadas por elementos comunes en tu comunidad

Cuándo la humedad es cosa de la comunidad

La mayoría de las humedades que aparecen en una vivienda de un edificio antiguo no nacen dentro de ella, sino en algo que pertenece a todos: la fachada, la cubierta, los patios, las bajantes o las conducciones generales. El Código Civil considera elementos comunes, entre otros, las cubiertas, las fachadas y las instalaciones y conducciones de desagüe y de suministro de agua hasta la entrada al espacio privativo de cada propietario (artículo 396).

Sobre esos elementos, la Ley de Propiedad Horizontal es clara: la comunidad está obligada a hacer las obras necesarias para su adecuado sostenimiento y conservación, y no necesita un acuerdo previo de la junta para ello (artículo 10.1.a). Si una bajante está rota o la fachada deja pasar el agua, repararla no es una opción que la junta pueda votar o aplazar: es una obligación. Y si por no repararla se estropea tu vivienda, la comunidad responde de esos daños.

Los casos más habituales que vemos en Madrid:

• Fachada. Grietas, juntas abiertas o un revestimiento deteriorado por el que el agua de lluvia entra en los muros. Lo desarrollamos en filtraciones por la fachada.
• Bajantes y colectores. Tramos comunes rotos, atascados o con juntas que fugan, a menudo dentro del muro o del patinillo. Ver bajantes pluviales.
• Cubierta, azotea y patios. Impermeabilización agotada, sumideros obstruidos o petos mal rematados. Si además la terraza la usa en exclusiva un vecino, el reparto cambia: lo tratamos en cubiertas y terrazas.
• Humedad del terreno. En bajos y sótanos, el agua que sube por los muros desde la cimentación, que también es elemento común.

Primero, averiguar de dónde viene el agua

Toda la reclamación depende de una pregunta técnica: dónde nace la humedad. La misma mancha en un techo puede venir de la cubierta, de la bajante que pasa por el muro o del baño del vecino de arriba, y en cada caso responde alguien distinto. Por eso, antes de escribir a nadie, conviene descartar lo que no es de la comunidad:

• Si viene de otra vivienda —una tubería, un electrodoméstico o el baño del piso de arriba—, responde ese propietario, que está obligado a conservar sus instalaciones de modo que no perjudiquen a los demás (artículo 9.1.b LPH). Lo explicamos en filtraciones desde la vivienda superior y en conflictos vecinales.
• Si es condensación por falta de ventilación o de aislamiento interior de la propia vivienda, no suele ser un problema de la comunidad.
• Si el edificio es reciente y la humedad se debe a un defecto de la obra, además de la comunidad pueden responder el promotor y el constructor: ver defectos constructivos.

En los casos claros basta con fotos, la localización de la mancha y el informe de la empresa que la ha visto. Cuando la comunidad discute el origen, lo que decide es un informe pericial que identifique el punto de entrada del agua, su causa y el coste de repararlo.

Qué puedes exigir: reparar el origen y pagar los daños

Una reclamación completa tiene dos partes, y conviene no conformarse con la primera:

• La reparación del origen. Que la comunidad arregle la fachada, la bajante o la cubierta. Sin esto, cualquier arreglo dentro de tu casa volverá a estropearse.
• Los daños en tu vivienda. Pintura, yesos, suelos, carpintería, instalación eléctrica, muebles y enseres dañados. Si mientras tanto no has podido usar una habitación o la vivienda, o has tenido que alquilar otra, también se valora.

Si para acceder al origen hay que entrar en tu vivienda o en la de un vecino, el propietario debe permitirlo, y la comunidad tiene que resarcir los daños que cause la obra (artículo 9.1.c LPH). Ten en cuenta que la reparación del elemento común se paga como un gasto más de la comunidad, así que tú también contribuyes a ella según tu cuota (artículo 9.1.e).

Cómo se reclama a la comunidad, paso a paso

• Aviso por escrito al administrador y al presidente. Con fotos y fecha. Parece un trámite, pero es la primera prueba de que la comunidad conocía el problema.
• Punto en el orden del día. Si el administrador no actúa, se puede pedir que el asunto se trate en la junta. La obra de conservación no necesita votación, pero la junta es donde se aprueba el presupuesto y se ve quién se opone. Si prefieres no exponerte, te acompañamos: ver asistencia a juntas.
• Requerimiento fehaciente. Un burofax con la descripción técnica, lo que se pide y un plazo. Deja constancia de la fecha y, desde la Ley Orgánica 1/2025, sirve para acreditar el intento de solución negociada que se exige, con carácter general, antes de demandar.
• Demanda. Contra la comunidad, representada por su presidente, para que repare el origen y pague los daños. Como propietario afectado no necesitas ningún acuerdo de la junta para demandar.

Si se escudan en el seguro, y los plazos

Es habitual que el administrador abra un parte y que la respuesta a tus avisos sea «está en manos del seguro». A veces el seguro de la comunidad paga los daños interiores; otras veces lo rechaza. Ese rechazo es un problema entre la comunidad y su aseguradora: no elimina la responsabilidad de la comunidad frente a ti si el agua viene de un elemento común, y por eso la reclamación se dirige siempre a la comunidad.

En cuanto a los plazos, el tiempo para reclamar la indemnización depende de cómo se plantee la reclamación, y mientras el daño sigue produciéndose su cómputo es discutido. Lo prudente es no esperar: reclamar por escrito en cuanto aparece la humedad y conservar cada aviso. Si el deterioro avanza, reparar cuanto antes lo urgente para que no vaya a más, documentando antes el estado y avisando a la comunidad; esos gastos se incluyen después en la reclamación.

Si administras el edificio y quieres cerrar el problema antes de que llegue una demanda, ver el servicio para administradores de fincas. Y para saber qué obras está obligada a hacer la comunidad en general, deber de conservación.