Actualización de la renta del alquiler: abogados en Madrid

Cuándo se puede actualizar la renta

En el alquiler de vivienda, la renta solo se puede actualizar si el contrato lo prevé. Si no hay una cláusula de actualización, la renta se mantiene durante todo el contrato. Cuando sí la hay:

• Se actualiza una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de contrato.
• Se aplica el índice o el mecanismo pactado, con los límites que fije la ley en cada momento.
• Puede subir o bajar: si el índice es negativo, la actualización también lo es.

Cuánto puede subir

La subida es la que resulte de aplicar el índice pactado a la renta del año anterior, pero la ley ha ido fijando límites en los últimos años:

• Durante los años de crisis de precios se establecieron topes extraordinarios a la actualización de los contratos de vivienda.
• Para los contratos firmados después de la Ley de Vivienda de 2023, la actualización se limita con un índice de referencia específico que publica el Instituto Nacional de Estadística.
• Qué límite se aplica depende de la fecha del contrato y de la fecha de la actualización.

Por eso no damos una cifra general: calculamos la actualización correcta para tu contrato y tu fecha concretos. Lo desarrollamos en el artículo sobre límites a la subida del precio del alquiler.

Cómo se comunica la subida

La actualización no es automática. El propietario tiene que notificarla por escrito al inquilino, indicando el porcentaje aplicado, y el inquilino puede pedir el certificado oficial del índice. La nueva renta se paga a partir del mes siguiente a esa notificación. Conviene hacerlo por un medio que deje constancia de la fecha y del contenido, como un burofax o un correo con acuse de recibo: si después hay discusión, es la prueba.

• Si eres propietario y no la has comunicado en años anteriores, revisamos qué puedes actualizar ahora y cómo hacerlo correctamente.
• Si eres inquilino y te han cobrado una subida sin notificación, sin cláusula o por encima del límite, se puede reclamar lo pagado de más.

Otras subidas: obras de mejora, renovación y gastos

No todo aumento es una actualización anual:

• Obras de mejora. En determinados casos y con límites, la ley permite subir la renta cuando el propietario hace obras de mejora en la vivienda.
• Fin del contrato. Cuando terminan las prórrogas, un nuevo contrato puede fijar una renta distinta. Antes de esa fecha, el propietario no puede imponer una renta nueva.
• Gastos repercutidos. Los gastos de comunidad o el IBI solo se pueden cobrar aparte si se pactó por escrito y con su importe anual.

Si el problema con el casero va más allá de la renta, ver problemas con el casero.

Locales, temporada y contratos antiguos

En los alquileres para uso distinto de vivienda, como locales, oficinas o alquileres de temporada, la actualización depende sobre todo de lo pactado: los límites de la vivienda no se aplican igual. Los contratos de renta antigua, anteriores a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, tienen sus propias reglas. En todos los casos, la respuesta empieza por leer bien el contrato y comprobar su fecha de firma. Para el resto de dudas del propietario, ver asesoramiento en alquileres.