Abogado de desahucios en Madrid

Cuándo se puede pedir el desahucio

El desahucio es el procedimiento judicial para recuperar un inmueble del que otra persona no tiene derecho a seguir disfrutando. Los casos más habituales son:

• Falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas, como gastos o suministros que el inquilino deba pagar según el contrato.
• Expiración del plazo, cuando el contrato ha terminado conforme a la ley y el inquilino no deja la vivienda.
• Otros incumplimientos graves que la ley considera causa de resolución: subarrendar sin permiso, hacer obras no consentidas, causar daños dolosos o desarrollar actividades molestas o ilícitas.
• Precario, cuando alguien ocupa la vivienda sin pagar renta y sin contrato, por ejemplo con permiso del propietario que después se retira.

Antes de demandar

Lo que se hace antes de acudir al juzgado condiciona la rapidez del procedimiento:

• Requerimiento de pago fehaciente. Además de abrir la puerta a un acuerdo, puede impedir que el inquilino paralice después el desahucio pagando lo que debe en el último momento.
• Intento de negociación. Desde la Ley Orgánica 1/2025, con carácter general hay que acreditar que se intentó una vía negociada antes de demandar. Un requerimiento bien planteado sirve para ambas cosas.
• Situación del inquilino. Si puede estar en situación de vulnerabilidad, o si el propietario es un gran tenedor, la ley exige trámites adicionales en la demanda. Hay que preverlos para que no la devuelvan.

Cómo es el procedimiento

El desahucio se tramita como juicio verbal. En la misma demanda se pide la recuperación de la vivienda y, si hay deuda, el pago de las rentas pendientes y de las que se vayan devengando.

• El juzgado requiere al inquilino para que pague, desaloje o se oponga. Si no hace nada, se pasa directamente al lanzamiento sin necesidad de juicio.
• En el desahucio por falta de pago, el inquilino puede, en ciertos casos, detener el procedimiento pagando todo lo que debe. Solo puede hacerlo una vez y no si se le requirió de pago antes en la forma que exige la ley.
• Si se opone, hay vista y sentencia. Con sentencia favorable, el lanzamiento se ejecuta en la fecha fijada.
• Si queda deuda, se ejecuta contra los bienes del inquilino y, en su caso, contra el avalista o la garantía.

La duración depende mucho del juzgado y de si el inquilino se opone, por lo que no damos plazos cerrados. Sí te decimos desde el principio qué pasos quedan y qué puede retrasarlos.

Viviendas ocupadas sin título

Cuando quien está en la vivienda nunca tuvo contrato ni permiso, no es un desahucio por impago sino una ocupación. Según el caso, se actúa por la vía penal, si los hechos son delito, o por la vía civil de recuperación de la posesión, que tiene un trámite específico y más rápido para determinados propietarios. Lo importante es actuar pronto y documentar desde cuándo está ocupada la vivienda.

Si eres el inquilino demandado

Recibir una demanda de desahucio no significa que tengas que irte de inmediato, pero los plazos para reaccionar son muy cortos. Revisamos si la deuda es correcta, si el contrato realmente ha terminado y si puedes oponerte o pagar para detener el procedimiento. Si estás en situación de vulnerabilidad, te explicamos qué protección te da la ley. Para otros conflictos con el propietario, ver problemas con el casero.