Abogados para defectos constructivos en Madrid

Qué es un defecto constructivo y qué vía se aplica

Un defecto constructivo es un fallo del proyecto, de la ejecución o de los materiales de una obra que afecta a la seguridad del edificio, a su habitabilidad o a sus acabados. Las grietas en muros y forjados, las humedades por una mala impermeabilización, los fallos de aislamiento o de instalaciones y los desprendimientos de fachada son los casos más habituales.

Lo primero que miramos no es el defecto, sino tu relación con quien lo causó, porque de eso dependen la ley aplicable, a quién se reclama y el plazo:

• Vivienda de obra nueva. Se aplica la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que hace responder a todos los que intervinieron en la obra.
• Vivienda de segunda mano. Frente al vendedor, el Código Civil: vicios ocultos o incumplimiento del contrato de compraventa.
• Reforma contratada con una empresa. El contrato de obra y el Código Civil.

No todo desperfecto es un defecto constructivo. El desgaste por el uso, la falta de mantenimiento o una obra posterior del propio propietario no se reclaman por esta vía. Si el problema es una filtración o una avería en un edificio con años, lo tratamos en daños por agua. Ampliamos las diferencias en defectos constructivos y vicios ocultos.

Vivienda nueva: quién responde y hasta cuándo

La LOE hace responsables a los agentes de la edificación: el promotor, el constructor, el proyectista, el director de obra y el director de ejecución, cada uno por lo que le corresponde. Cuando no se puede saber quién causó el daño, o lo causaron varios, responden todos solidariamente. Y el promotor responde siempre frente a quien le compró, junto con los demás.

El artículo 17 de la LOE fija tres periodos de garantía, contados desde la recepción de la obra:

• 10 años para los daños que afectan a la estructura y comprometen la resistencia y la estabilidad del edificio.
• 3 años para los que afectan a la habitabilidad: humedades, aislamiento térmico o acústico, instalaciones.
• 1 año para los defectos de acabado o terminación, de los que responde el constructor.

El daño tiene que aparecer dentro de ese periodo y, desde que aparece, hay 2 años para reclamar (artículo 18). Son dos plazos distintos y conviene no confundirlos; lo explicamos en plazos de garantía y prescripción. Si el daño sigue avanzando, el momento en que empieza a contar el plazo suele discutirse: ver daños continuados. Además, el comprador conserva frente al promotor las acciones que nacen del contrato de compraventa.

Vivienda comprada o reforma mal ejecutada

Vicios ocultos en una vivienda de segunda mano

Si el defecto ya existía cuando compraste, no se veía a simple vista y es lo bastante grave como para que no hubieras comprado, o hubieras pagado menos, puedes reclamar al vendedor por vicios ocultos. El Código Civil te permite elegir entre deshacer la compra o pedir una rebaja del precio, y si el vendedor conocía el defecto, también una indemnización por los daños. El plazo es muy corto: 6 meses desde la entrega (artículo 1490). Si en la escritura renunciaste a esta garantía, la renuncia no vale cuando el vendedor conocía el defecto. Lo ampliamos en vicios ocultos en una casa recién comprada.

Reforma u obra mal ejecutada

Quien contrata una reforma tiene derecho a que la obra se haga como se pactó: presupuesto, calidades y plazos. Si la empresa no la termina, la ejecuta mal o usa otros materiales, se reclama por incumplimiento del contrato: que la complete o la corrija, o que pague lo que cueste hacerlo a otra empresa, más los daños causados. Esta acción prescribe, con carácter general, a los 5 años (artículo 1964 del Código Civil). Antes de que entre otra empresa, conviene documentar el estado de la obra. Ver falta de ejecución o ejecución incorrecta de las obras.

Si eres la comunidad de propietarios

Cuando el defecto está en la fachada, la cubierta, el garaje, la estructura o las instalaciones generales, la reclamación la hace la comunidad. Hace falta un acuerdo de la junta que autorice al presidente a reclamar, y conviene que ese mismo acuerdo apruebe el encargo del informe pericial. Cada propietario puede reclamar, además, los daños que el defecto haya causado dentro de su vivienda.

Coordinar ambas reclamaciones evita pagar dos periciales y duplicar pleitos. Lo explicamos en defectos constructivos desde la comunidad. Si administras fincas, ver también el servicio para administradores.

Cómo trabajamos: pericial, requerimiento y, si hace falta, demanda

• Informe pericial. Un arquitecto o arquitecto técnico describe los defectos, su causa, quién los originó y cuánto cuesta repararlos. Es la prueba central de cualquier reclamación. Ver informe pericial sobre defectos constructivos.
• Requerimiento. Reclamamos por escrito y de forma fehaciente a todos los posibles responsables. Deja constancia de la fecha y, en general, interrumpe la prescripción. En vivienda nueva comprobamos también el seguro decenal, obligatorio para los daños estructurales.
• Negociación. Desde la Ley Orgánica 1/2025, intentar una vía negociada es, con carácter general, un requisito previo para demandar. Muchos casos se cierran aquí con la reparación o una indemnización.
• Demanda. Si no hay acuerdo, demandamos a los agentes que pueden haber causado el daño, para que el juez reparta la responsabilidad y la sentencia pueda cobrarse frente a quien tenga solvencia.

Antes de todo eso, te diremos con franqueza si el plazo sigue abierto y si el coste de reclamar compensa lo que se puede obtener.